Abmahnung: Die Hausverwaltung als Übermittler oder Adressat

Abmahngründe gibt es zahlreiche

Kommt es in einem Mietverhältnis zu Vertragsverletzungen, kann das eine Abmahnung zur Folge haben. Und das ist sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite möglich. Doch wie sieht es aus, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine Hausverwaltung steht? Kann eine Abmahnung durch die Hausverwaltung erfolgen und können Mieter die Verwaltung bzw. über diese den Eigentümer ihrerseits abmahnen?

In folgendem Ratgeber erläutern wir unter anderem, wann eine Hausverwaltung berechtigt ist, eine Abmahnung auszusprechen und wie Mieter eine Abmahnung gegen die Hausverwaltung zum Durchsetzen ihrer vertraglich vereinbarten Rechte nutzen können.

Abmahnung durch die Hausverwaltung: Wann ist das möglich?

Können oder wollen sich Eigentümer nicht mit der Verwaltung ihrer Mietsache befassen oder gibt es mehrere Eigentümer in einem Haus, wird meist eine Hausverwaltung beauftragt. Diese ist dann die Schnittstelle zwischen Mietern und Vermietern. Das ist unter anderem auch dann von Bedeutung, wenn es darum geht, bei Streitigkeiten den richtigen Ansprechpartner zu finden oder eine Lösung zu erarbeiten.

Halten sich Mieter nicht an die vertraglich vereinbarten Pflichten, kann das eine Abmahnung und im schlimmsten Fall dann eine Kündigung nach sich ziehen. Ob dann eine Abmahnung durch die Hausverwaltung erfolgt, hängt davon ab, welche Aufgaben und Bevollmächtigungen vom Eigentümer erteilt wurden.

So ist die Hausverwaltung in der Regel für die Durchsetzung der Hausordnung zuständig und kann bei Verstößen gegen diese Mieter zur Einhaltung auffordern. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Mieter die Ruhezeiten nicht einhalten oder Fluchtwege verstellen. Eine solche Abmahnung hat zunächst keine mietvertraglichen Folgen, da die Hausverwaltung hier zwar ihren Aufgaben nachgeht, jedoch nicht Einhaltung des Mietvertrages durchsetzt. Bei wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung können Eigentümer ihrerseits eine dann vertragliche relevante Abmahnung durch die Hausverwaltung an Mieter weiterleiten.

Etwas anders sieht das aus, wenn Eigentümer der Verwaltung entsprechende Vollmachten übertragen haben und diese im Namen der Eigentümer handeln kann. In diesem Fall ist eine mietvertraglich relevante Abmahnung durch die Hausverwaltung möglich, ohne dass Eigentümer selbst tätig werden müssen. Sind Mieter beispielsweise mit Mietzahlungen im Rückstand, verstoßen gegen die mietvertraglich vereinbarte Hausordnung oder stören massiv den Hausfrieden, darf eine entsprechende bevollmächtigte Hausverwaltung eine Abmahnung aussprechen.

Wie eine solche Abmahnung aussehen kann, haben wir hier in einem für Sie zusammengestellt. Sie können sich dieses kostenlos herunterladen und Ihren Bedürfnissen anpassen. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um Muster und somit um unverbindliche Beispielschreiben handelt.

Abmahnung der Hausverwaltung durch den Eigentümer

Damit eine Hausverwaltung Aufgaben vom Eigentümer übernehmen kann, bedarf es in der Regel eines Vertrages. In diesem sind dann die Rechte, Pflichten und Aufgaben der Vertragspartner festgehalten. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet unter anderem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In § 19 WEG ist definiert, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. 

1. die Aufstellung einer Hausordnung,

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,

3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums […]

4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,

5. die Festsetzung von Vorschüssen […]

6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters […]

So kann in einem Verwaltervertrag unter anderem festgelegt sein, dass die Hausverwaltung für die Instandhaltung des Eigentums verantwortlich ist. Liegen also Mängel vor oder melden Mieter Schäden, muss die Hausverwaltung tätig werden, da dies zu den vertraglichen Pflichten zählt.

Tut sie dies nicht, kann eine Verletzung dieser Pflichten vorliegen und eine Abmahnung an die Hausverwaltung wegen Untätigkeit durch den Eigentümer nach sich ziehen. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn die Betriebskostenabrechnung per Verwaltervertrag in den Aufgabenbereich der Verwaltung fällt, jedoch zu spät erfolgt.

Wie eine Abmahnung der Hausverwaltung aussehen muss, ist gesetzlich nicht vorgegeben. Der Sachverhalt sollte jedoch ausführlich geschildert und es sollten eine Aufforderung sowie Fristsetzung zur Behebung enthalten sein. Auch Fristen sind gesetzlich keine bestimmt. Allerdings sollte eine Abmahnung immer zeitnah nach Kenntnisnahme der Vertragsverletzung erfolgen. 

Andersherum ist eine Abmahnung durch die Hausverwaltung an den Eigentümer ebenfalls möglich. Kommen Eigentümer zum Beispiel vertraglich vereinbarten Zahlungspflichten nicht nach, kann das eine Vertragsverletzung darstellen und eine Abmahnung begründen.

Können Mieter der Hausverwaltung eine Abmahnung erteilen?

Kommt die Hausverwaltung ihren vertraglichen Pflichten nicht nach, haben auch Mieter als Vertragspartner die Möglichkeit, eine Abmahnung in Richtung Hausverwaltung auszusprechen.

Das ist zum Beispiel dann eine Option, wenn gemeldete Mängel an der Mietsache nicht, nur teilweise oder mit großer Verzögerung beseitigt werden. Aber auch bei verspäteten Betriebskostenabrechnungen oder bei ständiger Nichterreichbarkeit sind Abmahnungen zulässige Mittel.

Wie Sie eine solche Abmahnung an die Hausverwaltung bzw. den Vermieter formulieren können, zeigt das nachfolgende Muster, dass Ihnen kostenlos zum Herunterladen zur Verfügung steht. Passen Sie diese entsprechend an, bevor Sie es verwenden.

Quellen und weiterführende Links

• § 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

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Über den Autor

Dörte L.

Seit 2016 unterstützt Dörte das Team von abmahnung.org. Sie hat Anglistik und Germanistik an der Universität Potsdam studiert und bereits damals während verschiedener Praktika redaktionelle Erfahrung mit Themen wie Internetrecht und Mietrecht gesammelt.

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